L’amministratore di condominio è quel professionista che funge da “portavoce” per così dire dei singoli condomini presenti in un parco o in un edificio. In quanto vero e proprio rappresentante del condominio, ha delle responsabilità, così come stabilisce anche il codice civile, le quali saranno anche incluse nel regolamento di condominio.
Di norma ha delle mansioni ben specifiche da eseguire, per cui sorge spontaneo domandarsi come bisogna comportarsi nel caso in cui l’amministratore di condominio non faccia il suo dovere.
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Quali sono i doveri di un amministratore di condominio
Per capire a fondo come approcciarsi ad un amministratore di condominio inadempiente, occorre prima effettuare un quadro completo circa quelli che sono doveri, compiti e mansioni dell’amministratore nell’esercizio della sua professione.
Convoca l’assemblea
Per capire le esigenze dei condomini, approvare le delibere, l’amministratore di condominio ha il dovere di convocare l’assemblea condominiale, quantomeno nel termine perentorio di 180 giorni dalla chiusura del bilancio. L’assemblea per legge viene infatti considerata l’organo deliberativo, nonché quello che vanta i più ampi poteri decisionali. Se la maggioranza dei condomini, ad esempio, in assembla dovesse non approvare il bilancio dell’amministratore o se quest’ultimo non deve eseguire le delibere, si presenterebbe su un piatto d’oro la revoca per legge del suo incarico.
Gestione dei servizi comuni
Il principale scopo di un amministratore di condominio deve essere quello di curare l’interesse dei singoli condomini e di erogare a questi ultimi servizi atti a favorire l’interesse comune. Ecco perché se un amministratore stila un regolamento, tutti sono tenuti a rispettarlo, fermo restando che il suo contenuto sarà sempre sottoposto ad approvazione in sede assembleare. Ad ogni modo una volta approvato, è l’amministratore che deve impiegare ogni risorsa possibile affinché sia rispettato il regolamento e affinché vengano preservare le parti comuni dell’edificio in totale “salute”.
Gestione delle finanze
Altro dovere degli amministratori di condominio è quello di gestire le finanze del condominio. La massima ambizione sarebbe avere un fondo cassa che consenta di eseguire interventi di manutenzione, piccoli lavoretti. In ragione di quanto è il rappresentante del condominio a dover garantire che tutti i condomini si rendano adempienti pagando le somme che spettano per legge. Da ciò ne consegue che nei riguardi del condomino moroso, l’amministratore ha tutto il diritto nonché dovere di adire alle autorità giudiziaria affinché si possano recuperare le rate condominiali fino a quel momento non versate. Una mancata riscossione da parte dell’amministratore comporta un suo grave inadempimento.
Rientra altresì nella gestione delle finanze anche la serie di adempimenti fiscali. Il condominio deve infatti presentare ogni anno la CU (certificazione unica) dei redditi, che in questo caso prende il nome di 770. È l’amministratore responsabile a versare le somme dovute allo stato. Così come è responsabile di versare stipendio contributi e quant’altro ai dipendenti del condominio (si pensi ad esempio al portiere)
Redigere i registri condominiali
Anche i registri del condominio rientrano negli obblighi che devono essere rispettati dagli amministratori di condominio in quanto rappresentanti di quest’ultimo. Ad ogni modo i registri vanno conservati, messi a disposizione dei singoli condomini che possono consultarli nel modo che più ritengono opportuno. Comunque sia l’amministratore è tenuto ad avere un registro anagrafico, un registro contenente i verbali, un registro contenente revoche e nomine dei pregressi amministratori e un registro di contabilità. In qualunque momento un condomino ne chiede la visione, l’amministratore non si potrà rifiutare.
Compiti entro la fine dell’anno
Ci sono alcuni compiti che l’amministratore deve rispettare ad ampio grado verso la fine dell’anno. Il riferimento va in questo caso al rendiconto del condominio, alias al bilancio annuale (è in particolare per quest’ultimo che viene convocata l’assemblea, al fine ciò della sua approvazione). Proprio per questo motivo l’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni, come stabilisce anche il codice civile.
Cosa fare quando l’amministratore di condominio è inadempiente
Se quelli visti fino a questo momento sono tutti gli obblighi dell’amministratore di condominio, va da sé che una mancanza del rappresentante ad anche uno solo di questi doveri comporta una sua probabile irregolarità. Ebbene dinanzi ad un amministratore per così dire inadempiente, tutti i condomini, ma anche uno solo di essi, ha ampio diritto a sollevare la questione davanti al giudice affinché quest’ultimo ne possa disporre la revoca.
Sollevando la questione dinanzi al giudice si può ottenere cioè la cosiddetta revoca giudiziale, che tra le altre cose, oltre per l’omesso bilancio, si può richiedere per molteplici posizioni scomode in cui si è ritrovato l’amministratore nei riguardi di quello specifico condominio. L’amministratore inadempiente può ricevere anche la cancellazione dall’albo degli amministratori di condominio.
Ovviamente un condomino per rivolgersi direttamente al giudice e chiedere la revoca dell’amministratore attraverso l’ausilio di un legale, che dopo aver scritto la diffida (di cui si parlerà più avanti) potrà intentare la vera e propria causa (l’amministratore ritenuto reo, dovrà provvedere tra le altre cose anche a pagare gli onorari dell’avvocato di controparte).
Diffida all’amministratore di condominio inadempiente
Prima di giungere a mali estremi, si fa un passaggio ulteriore, che serve in un certo qual modo a creare un campanello d’allarme all’amministratore. Il riferimento va alla cosiddetta diffida che viene notificata a chi di dovere o con una raccomandata a.r. o anche a mezzo PEC. Può agire tanto un solo condomino tanto un gruppo di essi: la diffida serve a far notare all’amministratore le sue mancanze e in un certo qual modo ad invitarlo a correggere il tiro
Come scrivere una diffida all’amministratore di condominio
Per ottenere ottimi riscontri dalla diffida quest’ultima deve essere dal punto di vista contenutistico chiara e precisa. Oltre a riportare precisamente i dati di chi esegue la diffida e i dati di chi la riceve, essa deve contenere ovviamente il motivo alla base della lettera. Una volta stabilito con l’avvocato sul da farsi, i condomini che hanno effettuato la diffida dovranno attendere che la stessa venga notificata ed eventualmente risposta dell’amministratore.
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